Coraz więcej osób inwestuje poza granicami kraju. Kuszące ceny nieruchomości, atrakcyjne lokalizacje i wysokie zwroty z najmu sprawiają, że właściciele mieszkań i domów w Hiszanii, Dubaju, Portugalii czy nawet w Tajlandii nie należą już do rzadkości. Jednak oprócz przyjemności z posiadania zagranicznej nieruchomości, trzeba pamiętać o właściwym rozliczeniu podatkowym. Jak rozliczyć podatki z nieruchomości za granicą, by nie narazić się na sankcje? To jedno z kluczowych pytań, które powinien zadać sobie każdy inwestor.
Gdzie należy zapłacić podatek – kraj położenia nieruchomości czy Polska?
Zasada jest prosta: podatek od nieruchomości płaci się przede wszystkim w kraju, w którym nieruchomość się znajduje. To oznacza, że jeśli posiadasz apartament w Lizbonie, opodatkowanie dochodu z jego wynajmu będzie się odbywać według portugalskiego prawa. Jednak to nie koniec obowiązków – jako polski rezydent podatkowy, masz też obowiązek wykazania tego dochodu w Polsce. I tu pojawia się temat uniknięcia podwójnego opodatkowania.
Polska zawarła umowy z wieloma państwami, które regulują kwestie podatkowe. Kluczowe są dwie metody:
-
Metoda wyłączenia z progresją – stosowana m.in. z Niemcami czy Francją. Dochód zagraniczny nie podlega opodatkowaniu w Polsce, ale wpływa na stawkę podatkową stosowaną do dochodów krajowych.
-
Metoda proporcjonalnego odliczenia – stosowana np. z Hiszpanią czy Wielką Brytanią. Dochód należy opodatkować w obu krajach, ale w Polsce można odliczyć podatek zapłacony za granicą.
Wynajem krótkoterminowy a długoterminowy – różnice w rozliczeniach
Wynajmując nieruchomość za granicą, musisz wiedzieć, że prawo podatkowe w wielu krajach różnicuje najem turystyczny (krótkoterminowy) i mieszkalny (długoterminowy).
Najważniejsze różnice:
| Typ najmu | Opodatkowanie za granicą | Obowiązki dodatkowe |
|---|---|---|
| Krótkoterminowy | Często traktowany jako działalność | Rejestracja działalności, VAT lokalny |
| Długoterminowy | Traktowany jako pasywny dochód | Prostsze rozliczenia, mniej formalności |
W Hiszpanii, Portugalii czy Francji najem krótkoterminowy wymaga uzyskania lokalnej licencji turystycznej i comiesięcznego raportowania przychodów. W Dubaju – rejestracji w DTCM i odprowadzania opłat turystycznych. Dobrze, jeśli to za Ciebie zrobi najlepsza agencja nieruchomości do sprzedaży mojej nieruchomości – często oferują również usługi zarządzania i rozliczeń.
Jak udokumentować przychody i koszty?
Aby uniknąć problemów z fiskusem, warto prowadzić regularną dokumentację dochodów i kosztów związanych z najmem. Dotyczy to zarówno faktur za sprzątanie, prowizje platform rezerwacyjnych, jak i koszty remontów czy opłat eksploatacyjnych.
W większości krajów UE dochód z najmu można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu, np.:
-
ubezpieczenie nieruchomości
-
prowizje dla zarządcy
-
media (prąd, woda, internet)
-
podatki lokalne (np. IBI w Hiszpanii)
W Polsce również wykazuje się dochód netto – po odliczeniu podatku zapłaconego za granicą. W tym celu trzeba mieć dokumentację: faktury, umowy, potwierdzenia przelewów. Dobrym rozwiązaniem jest korzystanie z biura księgowego wyspecjalizowanego w międzynarodowych rozliczeniach.
Jakie deklaracje złożyć w Polsce?
Jeśli uzyskujesz dochód z wynajmu zagranicznego, musisz go wykazać w corocznej deklaracji PIT – najczęściej na formularzu PIT-36 z załącznikiem ZG. Wypełnienie deklaracji zależy od metody unikania podwójnego opodatkowania.
Przykład:
-
Masz apartament w Alicante, który przyniósł Ci 8 000 EUR przychodu rocznego.
-
W Hiszpanii zapłaciłeś podatek – np. 1 200 EUR.
-
W Polsce przeliczysz ten przychód na złotówki wg kursu NBP i odliczysz zapłacony podatek hiszpański.
Jeśli rozliczasz się w ramach metody proporcjonalnego odliczenia – to oznacza, że możesz zapłacić dodatkowy podatek w Polsce, jeśli stawka krajowa będzie wyższa niż ta za granicą.
Co z podatkiem od zbycia nieruchomości?
Sprzedaż nieruchomości zagranicznej również podlega opodatkowaniu. Jeśli sprzedajesz ją przed upływem 5 lat od zakupu, w Polsce będziesz zobowiązany do zapłaty 19% podatku od dochodu (różnicy między ceną zakupu a sprzedaży, po uwzględnieniu kosztów). Jeśli skorzystasz z ulgi mieszkaniowej – np. przeznaczysz środki na zakup innej nieruchomości – możesz być zwolniony z podatku.
Warto wiedzieć, że najlepsza agencja nieruchomości do sprzedaży mojej nieruchomości za granicą nie tylko pomoże znaleźć kupca, ale często zapewni też wsparcie w zakresie opłat lokalnych i podatkowych związanych z transakcją.
Optymalizacja podatkowa – jak nie przepłacać?
Właściciele nieruchomości często nieświadomie płacą więcej podatków, niż powinni. Można tego uniknąć, jeśli:
-
Prowadzisz pełną dokumentację kosztów
-
Korzystasz z umów o unikaniu podwójnego opodatkowania
-
Wybierasz kraj z korzystnym systemem fiskalnym (np. ZEA, gdzie brak podatku dochodowego)
-
Ustalając cenę sprzedaży, uwzględniasz możliwe koszty do odliczenia (np. notariusz, agencja, remonty)
-
Monitorujesz zmiany przepisów – zarówno w Polsce, jak i za granicą
Rozliczenie podatków z nieruchomości zagranicznych nie musi być stresujące, o ile działa się świadomie i z odpowiednim wsparciem. Kluczem do sukcesu jest wiedza, aktualna dokumentacja i właściwa strategia. Inwestowanie poza granicami Polski może być nie tylko źródłem wysokich przychodów, ale też sposobem na budowę stabilnego majątku – jeśli zarządza się nim odpowiedzialnie i zgodnie z przepisami.
